به گزارش بانگ خبر، یکی از مسائل عمده ای که این روزها اکثر افراد جامعه به نوعی با آن سر و کار دارند، بحث خرید، فروش، رهن، مشارکت در ساخت و … املاک است که املاک وقفی را نیز شامل می شود. «ملک اوقافی» یا «وقفی» به دلیل شرایط خاصی که دارد، در نحوه نقل‌وانتقال و خریدوفروش با دیگر ملک‌ها متفاوت است.، ملکی که در اختیار اداره اوقاف است، با نام «ملک اوقافی» یا «وقفی» شناخته می‌شود. این املاک قابل‌خرید و فروش هستند، اما شرایط خریدوفروش آنها با ملک‌های شخصی متفاوت است.
ملک‌های وقفی به مدت ۹۹ سال به شخص خریدار واگذار می‌شوند و در طول این مدت، خریدار اقساطی را پرداخت می‌کند. به دلیل طولانی‌بودن مدت اقساط، مبلغ پرداختی بسیار کمتر از ملک‌های شخصی است.
املاک وقفی توسط افراد و مالکان اصلی ملک وقف شده‌اند و پس از آن به اداره اوقاف منتقل می‌شوند. اداره اوقاف می‌تواند این املاک را بر اساس شرایط خاص به شخصی دیگر واگذار کند. لازم به ذکر است که املاک اوقافی دارای سند هستند و با سندهای املاک شخصی تفاوت دارند.
یکی از نکات مهمی که در خرید خانه ای که زمین آن وقفی است باید مدنظر قرار گیرد، این است که هیچ کسی نمی تواند و حق ندارد که در آینده مدعی آن ملک شود و اصطلاحا آن را از خریدار پس بگیرد. تمامی افرادی که جهت خرید ملک، بودجه کمتری دارند، می توانند سراغ خرید املاک اوقافی بروند چرا که این دسته از املاک در مقایسه با املاک مشابه بین ٥ تا ٢٠ درصد قیمت ارزان تری را دارند.
از مسائل عمده ای که باید در خرید املاک اوقافی مورد توجه قرار گیرد، بحث عرصه و اعیان این املاک است. عرصه، در واقع همان زمین ملک موقوفی است که خریدار به شکل مستقیم اجازه خرید یا فروش آن را ندارد و اعیان، ساختمان یا خانه ای است که بر روی عرصه ساخته شده و به نام شخص خریدار می شود و وی می تواند آن را خرید و فروش کند و زمین ملک موقوفی را از متولی آن اجاره می کند. در واقع می توان این گونه بیان کرد که املاک اوقافی دارای دو سند عرصه و سند اعیان هستند.
متولی کیست؟
متولی کسی است که اداره مال موقوفه بر عهده اوست. در خرید ملک وقفی باید این مساله مدنظر قرار گیرد که متولی ملک چه کسی است. اگر وقف خاص باشد، متولی شخص مشخصی است اما اگر وقف عام باشد، متولی آن، دولت است. موقوفات عام توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می شوند.
ذکر این نکته الزامی است که خریدار ملک وقفی با خرید این ملک، مالک اعیان می شود و می تواند هرگونه اقدامی اعم از خرید یا فروش اعیان انجام دهد و از این نظر هیچگونه تفاوتی با سایر املاک ندارد اما این املاک در عرف بازار نسبت به املاک مشابه قیمت کمتری دارند. تفاوت عمده املاک اوقافی با سایر املاک در این است که خریدار باید سالیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره به متولی مال موقوفه پرداخت کند.
نکته مهم دیگری که باید در این زمینه مدنظر قرار گیرد، این است که برای خرید یا فروش زمین اوقافی، حتما لازم است از متولی اصلی، اجازه گرفته شود.
مراحل انجام این کار به این صورت است که در ابتدا با مراجعه به شهرداری، نامه ای از شهرداری جهت مراجعه به اداره اوقاف یا متولی موقوفه اخذ شود؛ چرا که جهت نقل و انتقال عرصه باید مبلغی به متولی پرداخت شود که این مبلغ علاوه بر مبلغ هزینه های جاری خرید و فروش یک زمین است. مبلغ فوق الذکر ١٠ درصد قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش است و متولی موظف است این مبلغ را صرف اموری کند که واقف مدنظر داشته است.
زمانی که فردی با کسب اجازه از متولی و با پرداخت تمامی هزینه ها، اقدام به خرید ملک وقفی می کند، می تواند تمام تسهیلاتی را که به سایر زمین ها تعلق می گیرد اعم از اخذ وام جهت ساخت و ساز و … را دریافت کند. اما نکته این است که خریدار هیچ وقت صاحب قطعی زمین نمی شود، یعنی بابت پرداخت اجاره سالیانه، در نهایت مالک آن نمی شود و این قرارداد، اجاره به شرط تملیک نخواهد بود.
همچنین در هنگام خرید املاک موقوفی، علاوه بر استعلام از اداره ثبت، اخذ استعلام از متولی مال موقوفه مانند سازمان اوقاف واجب و ضروری است.
گزارش از: مهدیه سید میرزائی
