به گزارش بانگ خبر، ملک اوقافی یا “وقفی” یکی از اصطلاحات رایج در بازار مسکن است. املاک وقفی به املاکی گفته می شود که منافع آن توسط یک واقف یا متولی در راه خیر به دیگران واگذار شده است. به عبارت دیگر اداره کل اوقاف و امور خیریه، زمین های وقفی را به مدت ۹۹ سال به افراد مختلف اجاره می‌دهد و درآمد حاصله از این اجاره ها صرف امور مربوطه می شود.
باید توجه داشت که املاک وقفی نمی توانند به طور آزادانه مورد معامله قرار گیرند. در واقع برای خرید، فروش، رهن یا اجاره این نوع املاک شرایط خاصی وجود دارد. از طرف دیگر زمین اوقافی هم مانند سایر املاک، سند مخصوص به خود را دارد، حال ممکن است در ذهن برخی از افراد این پرسش مهم ایجاد شود که منظور از سند اوقافی چیست؟
سند اوقافی به سندی گفته می شود که برای املاک وقفی صادر می شود و در آن اشاره می شود که شخص، فقط مالک اعیان آن است و حق مالکیتی نسبت به عرصه (زمین) ندارد. در واقع، این نوع سند بیانگر این است که خریدار مالکیت کاملی نسبت به ملک ندارد و نقل و انتقال آن صرفا با تایید اداره اوقاف امکان پذیر است.
یکی از تفاوت های مهم سند ملکی و اوقافی این است که در ملک شخصی، خریدار به عنوان مالک قانونی آن شناخته می‌شود و به تبع آن، اختیارات کامل شامل اجاره، رهن، ساخت و ساز و حتی فروش ملک را خواهد داشت. اما در مورد ملک وقفی، وضعیت فرق می کند. در واقع، خریدار ملک وقفی به معنای واقعی، مالک آن نیست و امکان انجام بسیاری از معاملات و تصرفات مستقل در خصوص آن ملک برای او محدود شده است. این بدان معناست که خریدار نمی‌تواند بدون دریافت تأیید از اداره اوقاف و سایت سازمان اوقاف و امور خیریه، اقدام به رهن، اجاره یا فروش ملک کند.
تفاوت بعدی این است که در سند ملکی در قسمت نوع و میزان مالکیت، عبارت “مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان” قید می شود؛ در حالی که در سند وقفی صرفا عبارت “شش دانگ از اعیان” نوشته می شود. این عبارت نشان دهنده این است که دارنده سند فقط نسبت به اعیان حق مالکیت دارد و نسبت به عرصه حقی ندارد. همچنین باید توجه داشت که ارزش سند وقفی نسبت به سند ملکی کمتر است.
نحوه انتقال سند اوقافی
اصولا امکان نقل و انتقال عرصه (زمین) اوقافی وجود ندارد زیرا عرصه این گونه از املاک، در راه خدا وقف می شود. اما این اصل، استثنائاتی هم دارد که ماده ۸۸ قانون مدنی به آن اشاره کرده است. این ماده مقرر می دارد: « بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.» در توضیح این ماده باید گفت که اصولا امکان انتقال سند رسمی عرصه از طریق فروش وجود ندارد مگر اینکه ملک در حال خراب شدن باشد یا در حالتی باشد که بیم تلف شدن آن رود. باید توجه داشت با این که عرصه املاک اوقافی قابل خرید و فروش نیست اما اجاره دادن اعیان املاک وقفی، بدون اشکال است و می توان آن را مورد معامله قرار داد.
اما اجاره و انتقال سند اوقافی فرآیند پیچیده ای است که به دلیل الزامات خاص خود، با انتقال سایر املاک تفاوت های قابل توجهی دارد. یکی از اصلی‌ترین تفاوت های انتقال املاک اوقافی با سایر املاک، این است که نیاز به موافقت و رضایت متولی موقوفه یعنی اداره اوقاف دارد.
در واقع صاحب سند اعیان املاک اوقافی، اجازه فروش آن را دارد. اما فروش آن مستلزم اجازه متولی وقف است و بدون دریافت این موافقت، هر گونه اقدام به انتقال سند، غیرقانونی و غیرمجاز خواهد بود. پس از دریافت تایید اداره اوقاف، شخص باید اجاره های معوقه خود را تسویه کند و مالیات مربوط به ملک را بپردازد. در نهایت پس از انجام کلیه مراحل فوق فرد باید قرارداد را تنظیم و آن را به طرف مقابل انتقال دهد.
روش تشخیص ملک با سند اوقافی
املاک اوقافی به دلیل اینکه به قصد انجام امور خیریه و عمومی وقف می شوند، از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند. به همین دلیل برای جلوگیری از سوءاستفاده و همچنین تشخیص صحیح این املاک از املاک شخصی، شناخت و توجه به تفاوت‌های اسنادی بین آنها ضروری است.
یکی از آسان ترین روش های تشخیص ملک با سند اوقافی و بارزترین ویژگی‌های متمایزکننده این اسناد، نوشتن عنوان “اوقافی” بر روی جلد این گونه از اسناد است. این عنوان به تمامی افراد امکان می‌دهد تا به راحتی بفهمند که این ملک وقف شده است.
روش بعدی این است که در متون اسناد املاک شخصی، معمولاً عبارت «شش دانگ عرصه و اعیان» درج شده است که نشان دهنده مالکیت کامل بر زمین و ساختمان است. اما در اسناد املاک اوقافی، تنها عبارت «شش دانگ اعیان» ذکر می‌شود. این امر نشان دهنده آن است که شخص مالکیتی بر روی عرصه ندارد.
در صورتی که شخص دسترسی به سند ملک اوقافی نداشته باشد، می تواند از اداره اوقاف استعلام وقفی بودن ملک را دریافت کند یا با پرس و جو از اهالی و مشاوران املاکی که ملک در آن منطقه قرار گرفته است، از وقفی بودن ملک اطمینان حاصل کند.
مزایا و معایب ملک با سند اوقافی
خرید املاک موقوفه به‌عنوان یک گزینه جذاب برای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات، مزایا و معایب خاص خود را دارد. یکی از مزیت‌های اصلی املاک موقوفه، قیمت مناسب آنهاست. قیمت این املاک معمولاً در مقایسه با املاک مشابه بین ۵ تا ۲۰ درصد کمتر است. این ویژگی جذاب برای افرادی که بودجه محدودی دارند، این امکان را فراهم می‌آورد تا به راحتی به بازار املاک وارد شوند.
یکی دیگر از مزیت های این املاک، سرمایه‌گذاری بلند مدت است. در واقع از املاک موقوفه، مشابه املاک و مستغلات دیگر، می توان انتظار سوددهی بلند مدت را داشت. زیرا ارزش این نوع املاک در طول زمان بیشتر می شود و فرصت های سودآوری خوبی برای مالک فراهم می کند.
از طرف دیگر، از جمله معایب ملک با سند اوقافی این است که فرایند قانونی خرید املاک وقفی ممکن است پیچیده و زمان‌بر باشد. همچنین از آنجایی که املاک موقوفه معمولاً به اهداف خاص خیریه و اجتماعی اختصاص دارند، ممکن است محدودیت هایی در نحوه استفاده از آ‌ها وجود داشته باشد که سرمایه‌گذار باید آنها را مدنظر قرار دهد.
گزارش از: مهدیه سید میرزایی
