بانگ خبر، به گزارش بانگ خبر، مستاجر مکلف است در زمان مشخص در اجاره نامه، اجاره بها را به موجر یا همان صاحب ملک، پرداخت کرده و بعد از اینکه مدت اجاره به پایان رسید اما رابطه استیجاری همچنان ادامه داشت، باید اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه، ظرف مدت ١٠ روز از پایان ماه اجاری، به مالک پرداخت کند.
این در حالی است که اگر مستاجر در موعد مقرر، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر از طریق ارسال اظهارنامه یا اخطاريه دفترخانه، به مستاجر مهلت می دهد تا ظرف ۱۰ روز اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت کند، در غیر این صورت، موجر می تواند دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را مطرح کند.
بنابراین چنانچه مستاجر، به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر قانونی اقدام نکرد، دو حالت به وجود می آید:
الف- طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه اجاره نامه طرفین، به صورت کتبی عادی بوده یا عقد اجاره شفاهی باشد که قانون، از آن به عنوان «در بین نبودن اجاره نامه» یاد می کند، در این صورت موجر قبل از تقدیم دادخواست تخلیه باید برای مستاجر اظهارنامه رسمی ارسال کند.
ب- اگر اجاره نامه طرفین رسمی باشد یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر پیش از تقدیم دادخواست تخلیه می بایست به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره مراجعه و دفترخانه به ارسال اخطاريه برای مستاجر اقدام کند. باید توجه داشت که مطالب مذکور آمره هستند و باید دقیقا مطابق آن عمل شود. در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.
دادگاه در وقت رسیدگی تعیین شده، با بررسی مدارک موجود، پس از احراز رابطه استیجاری میان طرفین، احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی، احراز شمول قانون سال ۱۳۵۶ بر روابط استیجاری طرفین و احراز ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاريه دفترخانه مطابق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در صورت تشخیص تخلف مستاجر، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ملک می کند و به مستاجر فرصت می دهد تا طی مهلتی که کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از دو ماه نباشد، ملک را تخلیه کند (ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶). بیان این نکته نیز ضروری است که اصل بر عدم پرداخت اجاره بها بوده و این، مستاجر است که باید پرداخت اجاره بها را در دادگاه اثبات کند.
بر اساس بند ۹ ماده ۱۴ همان قانون، چنانچه پیش از صدور حکم تخلیه، مستاجر علاوه بر اجاره بهای عقب افتاده، ۲۰ درصد اضافه بر آن نزد صندوق دادگستری تودیع کند، یعنی به امانت بگذارد، حکم تخلیه صادر نمی شود اما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی در حق موجر، محکوم شده و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود. ضمناً هر مستاجر در طول رابطه استیجاری فقط یک بار می تواند از این ارفاق قانونی استفاده کند.
در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، خواهان دعوا، موجر است که او باید دعوای خود را علیه مستاجر اقامه کند. هرچند که مطابق با قانون، دعاوی مربوط به تخلیه باید در شورای حل اختلاف مطرح شود اما این نوع تخلیه به دلیل آن که مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود. بعد از صدور رای و قطعیت آن، پرونده به اجرای احکام ارسال می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه، بدون آن که مبلغی از طرف موجر تحت عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند، نسبت به تخلیه ملک اقدام می کند.
برخی نکات مهم
اگر مستاجر برای پرداخت اجاره بها، چک یا سند تجاری دیگری به موجر بدهد، همانند این است که اجاره بها را پرداخت کرده است. بنابراین اگر چک برگشت بخورد، در قبال چک مسئول است اما برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره بها نیست.
در صورت تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی شود.
اگر مستاجر با وجود ابلاغ اظهارنامه یا اخطاريه دفترخانه، اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت نکرده یا بعد از مهلت ١٠ روز پرداخت کند و مالک دعوای تخلیه مطرح کند، در این صورت مستاجر «برای یک مرتبه» می تواند با پرداخت بیست درصد اضافه تر از مبلغ اجاره به نفع موجر، از صدور حکم تخلیه ملک جلوگیری کند.
چنانچه مستاجر با وجود ابلاغ و ارسال دو اظهارنامه یا اخطاريه برای پرداخت اجور معوقه، در مدت یک سال اجاره بها را پرداخت نکند، دیگری نیازی به اخطار مجدد نیست و موجر می تواند دادخواست تخلیه را مطرح کند.
زمان محاسبه یک سال مذکور، از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاريه دفترخانه است.
مستندات قانونی
طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، مستاجر مکلف است، در موعد معین در اجاره نامه، اجرت المسمی (اجاره توافق شده) و پس از انقضای مدت اجاره، اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی، آخر هر ماه اجاری ظرف ۱۰ روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره نامه ای در بین نباشد، اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر یا در عمل، پرداخت شده، و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می دهد، برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود، سپرده و قبض رسید را، اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد، قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
دفترخانه باید منتهی (پایان) ظرف ۱۰ روز به وسیله اداره ثبت محل، مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه کند.
همچنین بر اساس بند ۹ ماده ۱۴ این قانون، در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
بند ۹: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کرده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه با اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند. هرگاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع (پرداخت) کند، اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می کند؛ ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها، از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بکند.
هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.
در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه، صدی بیست (۲۰ درصد اضافه) آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود؛ ولی هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند. حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده، اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت، تودیع نکند، موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نیز عنوان می کند که در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می کند. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیت دار تأسیس شده است، در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
گزارش از: مهدیه سید میرزایی
